Vous êtes un propriétaire de biens immobiliers et vous êtes sûrement déjà posé cette question “Est-ce-que je dois faire appel à un professionnel ?”.
Cet article a pour but de vous aider à y répondre.
Engager une gérance reconnue, cela peut vous sauver d’une situation mal embarquée ou mieux, vous éviter complètement cette situation.
Avant d’entrer dans les détails, que fait une gérance ?
Une gérance va être l’intermédiaire et le seul interlocuteur entre vous (propriétaire) et les locataires. Elle va publier vos biens vacants et activer son réseau, rencontrer les potentiels locataires, filtrer les dossiers, récolter les paiements ainsi que coordonner les éventuels dégâts et travaux.
La gérance va également travailler dans votre intérêt, en gérant d’éventuelles plaintes de locataires, le non-paiement des loyers et les procédures qui peuvent en découler.
Une gérance doit être à l’écoute et avoir de l’empathie. Elle doit pouvoir résoudre les sujets importants au plus vite et anticiper certains problèmes, en mêlant l’humain à des processus bien en place.
10 aspects à considérer pour votre prise de décision :
Combien de propriétés ou d’unités possédez-vous ?
Si vous êtes propriétaire de quelques unités, il est peut-être possible de vous en occuper vous-même. Mais dès l’instant ou vous possédez un certain volume de biens, les problèmes prennent également une certaine ampleur.
Si l’on sort du cadre des objets isolés (appartement en PPE ou villa) et qu’il est question d’un petit immeuble avec deux ou trois locataires par exemple, un propriétaire peut tout à fait arriver à le gérer par lui-même, jusqu’à ce qu’un problème important survienne…
C’est d’ailleurs souvent à ce moment-là qu’un professionnel est sollicité, et bien trop souvent, de nombreux problèmes auraient pu être évités en prenant les devants et en engageant une gérance plus tôt.
Avec un certain volume de biens, à moins d’une certaine expérience de l’immobilier et de toutes les thématiques qui y sont liées (technique, comptable, juridique), ainsi que de bons processus en place, la situation peut devenir réellement problématique pour un propriétaire.
Où vivez-vous par rapport à vos immeubles ?
Cette question a deux raisons de se poser :
- Quelle est la proximité que vous avez avec vos locataires ?
- Habitez-vous dans un rayon proche de l’immeuble ?
La proximité avec les locataires peut fonctionner, mais il faut être prudent. Les litiges peuvent vite survenir et beaucoup de propriétaires ont des difficultés à mettre les limites nécessaires entre leur rapport de voisinage et leur relation propriétaire/locataire.
C’est pourquoi, faire appel à une gérance pour avoir un interlocuteur neutre aide et libère ainsi le propriétaire de toute charge émotionnelle.
Avez-vous du temps libre ?
Dans le cas où tout se passe bien, la gestion prend du temps, mais avec de l’organisation c’est tout à fait réalisable.
Cependant, le jour où il y a un conflit ou autre, beaucoup de temps et d’énergie peuvent vite être perdus. Un propriétaire non-professionnel ne saura peut-être pas comment s’y prendre. Il va revenir à un moment donné vers un professionnel, engendrant ainsi plus de dépenses que ça n’aurait coûté initialement.
En ne faisant pas les choses de manière rigoureuse, un propriétaire peut vite perdre du temps et des loyers, ce qui empiète sur le rendement de son bien.
Vos objets sont-ils souvent vacants ?
Chaque vacance baisse vos marges, engendre plus de travail et ajoute un stress supplémentaire.
Il est important de vous poser les bonnes questions, car le prix du loyer n’est pas forcément la seule problématique d’un objet vacant.
Un professionnel peut également vous conseiller sur les éventuelles rénovations à apporter.
Il est aussi possible que votre bien soit vide simplement car la situation du marché est tendue et qu’il y a beaucoup de concurrence. Dans ce cas la patience est de mise.
Quoi qu’il en soit, il faut savoir où et comment mettre des annonces pour être vu !
Savez-vous reconnaître et filtrer les dossiers des potentiels nouveaux locataires ?
Le choix initial du locataire est primordial !
Une gérance met les processus en place pour vérifier au mieux les dossiers des locataires potentiels. Elle ne peut rien garantir, mais entreprendra toutes les démarches pour sauvegarder vos intérêts (étude de la situation financière des locataires, de leurs extraits des poursuites, etc.).
Voulez-vous interagir avec les artisans, concierges et les différents partenaires liés à vos biens ?
Il faut avoir une certaine connaissance au niveau de la gestion technique et administrative.
Il arrive que certains propriétaires, selon leurs compétences, gèrent la partie technique eux-mêmes et confient la partie administrative et comptable à une gérance, ce qui peut s’avérer tout à fait judicieux.
Maîtrisez-vous certains aspects juridiques (ou êtes-vous appuyé en cas de problèmes) ?
Malheureusement, dans certains cas particuliers, le propriétaire peut se retrouver face à un litige avec son locataire, ce qui requiert une négociation ou carrément l’introduction d’une procédure judiciaire.
Ces démarches impliquent d’agir judicieusement et avec les connaissances requises.
Êtes-vous quelqu’un d’orienté “processus et détails” ?
Un propriétaire qui veut s’occuper lui-même de son immeuble doit être très bien organisé.
Il doit être juste avec tous les locataires, être constant et cohérent, car ces derniers communiquent entre eux.
Dans le travail courant, il faut notamment contrôler les loyers mensuellement, faire le décompte de charges dans les délais et assurer toutes les tâches périodiques.
En cas de départ, il y a également une procédure à suivre pour défendre les intérêts des parties.
Les processus et checklists ainsi que l’attention aux détails sont des aspects primordiaux du travail d’une gérance !
Maîtrisez-vous les outils informatiques pour la mise en location de vos biens ?
C’est souvent un problème. Certains propriétaires pensent qu’engager une gérance est onéreux, ce qui peut être compréhensible.
Mais souvent, ce n’est pas la bonne économie…
Il peut arriver qu’en quelques jours, le propriétaire arrive à louer son bien.
Mais le plus souvent, étant mal outillé, certains propriétaires tentent pendant plusieurs mois de faire les démarches par eux-mêmes. Quand ils constatent qu’ils ne trouvent personne, ils font appel à une gérance, mais un coûteux retard a déjà été pris.
Il est malheureusement fréquent de voir un propriétaire avec des biens vacants durant plusieurs mois car il a trop attendu avant d’engager un professionnel.
A l’annonce du départ du locataire actuel, il y a lieu de diffuser le plus rapidement possible le bien, de la bonne manière et sur les bons canaux.
Quelques annonces par-ci par-là ne suffisent plus. Les outils de diffusion sont en ligne et ils ont un coût certain pour le propriétaire.
Ces coûts font partie de l’offre d’une gérance.
Avez-vous des connaissances pluri-disciplinaires ?
C’est au final la question importante.
L’étendue des compétences requises est vaste : informatiques, marketing, légales, comptables, techniques et humaines.
Si vous n’avez pas une expérience approfondie dans l’un de ces domaines et que vous ne développez pas les compétences requises en la matière, vous vous exposez à de potentielles difficultés…
Conclusion
Il y a une bonne réponse à la question initiale :
L’expérience, la rigueur et le professionnalisme sont indispensables !
Si vous maîtrisez une partie des compétences nécessaires, vous pouvez imaginer vous lancer pour gérer vos quelques unités.
Toutefois, il faudra être vigilant et évaluer l’atteinte de vos limites, de manière à ne pas trop attendre avant de faire appel à un professionnel.
Nous sommes volontiers à votre disposition.
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